Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования...

В. С. Корнев, студент Института кредита Жилищное ипотечное кредитование - это предоставление частным рылам долгосрочных кредитов на покупку жилья под заклад самого приобретаемого жилья. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности постановить социальные проблемы многих россиян. присутствие собственного жилья вносит в век людей элемент благополучия и стабильности, и здорово величаво, по соображению социологов, дабы жилье показывало ровно можно прежде, а не после десятилетних ожиданий. В этом касательстве альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не бытует. Приобретение жилья в кредит рисует разболтанной практикой во многих местностях мира. Это ровно одинехонек то, что сооружают 98% американцев, когда приобретают новоиспеченное жилье. Выплаты по кредиту, отнесенные на завались лет, подсоединяются в текущие затраты, что выпускает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть оружий на иные долгосрочные цели: крупные покупки, образование ребятенков, странствия. В свою черед, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти родники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм. впрямь, в финальные годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, тяготея избежать или расслабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать пронзительной конкуренции со сторонки чужеземных банков. Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования В вселенский практике бытует две модели организации ипотечного кредитования: американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Рассмотрим структуру этих механизмов более досконально, этак ровно собственно они реализуются в современной России. стороны англо-американской системы лева используют двухуровневую модель базара ипотечного кредитования, коя возникла по двум причинам. Во-первых, завести цельную систему ипотечного кредитования путем принятия монолитного федерального законодательства не представлялось мыслимым, этак ровно это затрагивало бы необыкновенную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное стройка после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно. Суть двухуровневой модели заключается в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном торге, переуступаются особенно созданным агентствам. Эти агентства могут устроиться с полученными ипотечными кредитами разным способом: Ѓ переуступить их вторичным инвесторам; ‚ сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и спустить вторичным инвесторам эдакие неделимые пулы ипотек или же лева участия (доли) в эких пулах; ѓ выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Юридический аспект. Выбор двухуровневой модели объясняется не токмо государственными интересами, однако и особенностями самой англо-американской системы лева. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же собственность мыслимо установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания лева собственности между разными рылами. Объектом лева собственности в местностях англо-американской правовой системы может быть само лево. Финансовый аспект. Система вторичного ипотечного базара основана на использовании для ипотечного кредитования оружий институциональных инвесторов - прежде итого пенсионных фондов и шатия-братий по страхованию жизни. Эта система предуготовлена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых грошовых и долгосрочных оружий на торге. Самые долгосрочные оружия будут в распоряжении пенсионных фондов и шатия-братий, занимающихся страхованием жизни. В эти организации оружия вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от оружий с депозитов коммерческих банков. Система вторичного базара наставлена на то, дабы институциональные инвесторы, предоставляющие оружия для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почитай на этакую же приземистую доходность, ровно при инвестициях в утилитарны безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, этак именуемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства коих гарантированы царством [1]. Агентства торгуют свои долговые обязательства инвесторам. присутствие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги ровно утилитарны безрисковые и соглашаться на доходность, лишь чуток превышающую доходность государственных облигаций. Полученные от торговли своих долговых обязательств финансы агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В плоде ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного длиннее ставок по государственным долговым обязательствам и гораздо малорослее базарных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные. Российская практика В России двухуровневая модель ипотечного кредитования развивается хватит динамично. Судить о перспективном развитии данной модели позволяют эдакие факторы, ровно присутствие финансовых ресурсов, потенциальных и реальных заемщиков и число кредитов, выданных банками. Одной из успешно работающих нынче в России программ ипотечного жилищного кредитования рисует программа ДельтаКредит, реализуемая на денежные оружия Инвестиционного фонда "США-Россия". Кредиты по линии ДельтаКредит выставляются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% одногодичных. Получить ипотечный кредит может любой желающий, вне подневольности от его прописки и присутствия у него российского гражданства. Минимальный размер кредита - 5000 долларов США, максимальный - 200 000 долларов США. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости предбудущей квартиры. Американская процедура хватает проста, на принятие решения уходит две недели. ДельтаКредит - российский вожатый программы - трубит чрез 16 российских банков, кои выдают финансы. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия), интернациональный индустриальный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ "Российский капитал", "Первый ОВК", РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, ДельтаБанк, Экспобанк. Процедура неделимая, решение принимается в Дельте. Фактически она оптовик, а российские банки - розница. ДельтаКредит выдал за два года образцово 700 кредитов. Практика демонстрирует, что возвратность по ипотечным кредитам - почитай 100%, потому российские банки не меть расширить возможности своего бизнеса [2]. Особенностью американской программы в России рисует тот факт, что в ипотечном кредитовании разом участвуют российский банк и ДельтаКредит ипотечный банк. Это можно втолковать вытекающим образом. Для предоставления ипотечных кредитов на длительный срок (5-10 лет) российским банкам, трубящим по программе, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы), сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных кредитов. оружия для долгосрочного финансирования предоставляет им ДельтаКредит ипотечный банк. ДельтаКредит ипотечный банк предоставляет банкам-партнерам заемные оружия со сроком возврата 10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что выпускает возможность банкам, в свою черед, выдавать плотским рылам ипотечные кредиты с обстоятельством неизменности процентной ставки, введенной при оформлении кредита. стало, банк не обладает возможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении итого срока кредитования, самосильно от обстоятельств, складывающихся на финансовых базарах долгосрочных ресурсов. этаким образом, Инвестиционный фонд "США-Россия" функционирует в вытекающих течениях. Фонд предоставляет банкам долгосрочное финансирование на мишени выдачи ипотечных кредитов. Фонд, зиждясь на международных стандартах ипотечного кредитования, тянется создать нераздельный торг ипотечного кредитования и для достижения этой мишени разрабатывает и вводит в банках типовые технологии оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Фонд трубит со всеми участниками ипотечного базара (банками, страховыми и оценочными бражками, застройщиками, риэлтерами), разъясняя стандарты и процедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих получить жилье с использованием ипотечного кредита. Фонд ведет деятельную деятельность по популяризации ипотечного кредитования среди народонаселения России. Проблема политико-ориентированных инвесторов Банковская практика демонстрирует, что ипотечное кредитование невозможно наименовать высокодоходным, а без поддержки особливых структур (государственных ипотечных агентств) повышается степень риска. Возникает спрос - зачем американский инвестиционный фонд деятельно функционирует на российском торге ипотечных услуг? Ведь мишень инвестиционного фонда - прибыток. А степень доходности по ипотечным кредитам не этак уж пределен по сравнению с альтернативными мировыми объектами вложения оружий. И тут, ровно представляется, жрать часть политики. водятся в виду политико-ориентированные инвесторы, то жрать те, кои от своих инвестиций жаждут получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды. В первую черед к этаким инвесторам глядят интернациональные финансовые организации, эдакие ровно МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда сторон с мишенью продвижения базарных реформ в России. Хотелось бы отметить, что уход с базара фонда "США-Россия" гипотетически может подорвать торг ипотечного кредитования в России. Роль фонда будет увеличиваться по мере расширения кредитования телесных рыл в РФ. Для экономической безопасности стороны более целесообразно развивать банковскую ипотеку, базирующуюся в основном (более чем на 70%) на отечественных ресурсах: это собственные оружия коммерческих банков и финансовые ресурсы отечественных институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании). бытует также линия ипотечных программ федерального и московского правительства, призванных развивать ипотечное кредитование. В круглом по стороне были созданы ровно согласие три ипотечных агентства, кои должны быть посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых обстоятельствах. Ставки от 10% до 18%, срок до 10 лет. Существенной проблемой рисует то, что в качестве финансовых ресурсов для этих схем были использованы бюджетные финансы [3]. И московское, и федеральное ипотечные агентства вырабатывали выкуп ипотечных кредитов незаурядно на оружия московского и федерального бюджетов. Это означает, что грошовые ипотечные кредиты нескольким отнюдь небедным гражданам были профинансированы за счет всех налогоплательщиков, кои в основной своей массе гораздо менее состоятельные. В круглом, проблема финансовых ресурсов узко переплетается с развитием ипотеки в России. Однако решать эту проблему бюджетными оружиями недопустимо. Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования Европейская модель ипотечного кредитования (ИК) гораздо задушевнее к РФ с точки зрения законодательства. Одноуровневая модель ИК уже длительное эпоха функционирует в ряде западноевропейских сторон (Дании, Германии, Франции). В 90-х годах XX в. в местностях Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были зачислены законы, наставленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования [см. 3, с. 37]. эксперимент европейских сторон в развитии ИК мог бы применятся в России, однако для успешного внедрения данной модели необходимо резко мыслить ее составные элементы. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования заключается в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансиру

Hosted by uCoz